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Dividenden und mehr: Immobilien-ETFs

Immobilien-ETFs sind für Privatanleger eine Möglichkeit, diversifiziert in den Immobilienmarkt einzusteigen. Vor allem Reits bieten attraktive Dividenden. Das Aktienmarktrisiko und die zyklische Natur dieser Anlagen müssen freilich beachtet werden. 

Es handelt sich um eine am 18.2. aktualisierte und korrigierte Fassung des Artikels. In der Ursprungsversion haben wir dem UBS ETF (CH) SXI Real Estate Funds (CHF) aufgrund eines Datenfehlers den falschen Index zugewiesen. Der ETF folgt dem SXI Real Estate Funds Total Return Index und nicht wie fälschlicherweise ausgewiesen dem SXI Swiss Real Estate Funds Index. Es handelt sich also nicht um einen Immobilienaktien-ETF sondern um einen ETF, der die Performance von Immobilenfonds abbildet. In der entsprechenden Passage zu dem Underlying haben wir nunmehr den richtigen Index beschrieben.

Bundesanleihen sind out! Die aktuelle Zinsentwicklung an den Finanzmärkten zwingt die Investoren weiterhin, nach Anlagealternativen abseits des Rentenmarktes zu suchen. Neben der verstärkten Nachfrage nach Aktien waren auch Immobilien gesucht, was sich insgesamt in kontinuierlich steigenden Preisen über die letzten Monate hinweg geäußert hat. Nur wenige Anleger verfügen aber über ein entsprechendes Vermögen, um sich ein gut diversifiziertes Immobilienportfolio durch Direktinvestitionen aufzubauen.

Einen Teil der Immobilienallokation können Anleger in Immobilienaktien investieren. Allerdings müssen sie beachten, dass es hier um ein volatiles Immobiliensegment handelt, das auf der Risikoseite allzu oft von den Entwicklungen am Aktienmarkt geprägt wird.

Immobilienaktien zählen zu den indirekten Immobilieninvestments, das heißt, dass Anleger Anteile an Immobiliengesellschaften halten, die ihrerseits Immobilienportfolios verwalten. Im Gegensatz zur Direktinvestition sind Immobiliengesellschaften börsennotiert.

Eine Sonderform der Immobilienaktien sind REITS (=Real Estate Investment Trusts), die bestimmte „Qualitäts“-Kriterien wie beispielsweise eine Mindestausschüttungsquote von 90% und eine maximale Fremdkapitalquote von 55% aufweisen müssen. Zudem sind REITS meist auf Unternehmensebene steuerbefreit. Steuern fallen erst auf Anlegerebene auf die Ausschüttungen an. 

Indizes mit Fokus Immobilien

Im heutigen ETF-Bericht nehmen wir uns den großen Bereich der Immobilien-Aktien-ETFs sowie einen ETF auf Schweizer Immobilienfonds vor. Es gibt nicht weniger als acht verschiedene europäische Morningstar Kategorien, wobei die vier Kategorien „global“, „Eurozone“, Europa und „USA“ dominieren. Innerhalb dieser vier großen regionen haben wir uns acht verschiedene Immobilien-Indizes genauer angeschaut. Hinzu kommt ein Schweizer Immobilienvehikel. Drei von ihnen diesen Indizes sind mit einem „Plus“ versehen. Sie beinhalten ausschließlich Aktien von Unternehmen, von denen im folgenden Jahr eine Dividendenrendite von 2% oder mehr erwartet wird. Die Annahmen stützen sich dabei entweder auf die Einschätzungen des I/B/E/S (The Institutional Brokers' Estimate System) oder die Dividenden der Vorjahre. Alle drei Plus-Indizes werden jährlich auf die Zusammensetzung überprüft. Bei den anderen Indizes – sie enthalten neben Unternehmensanteilen auch die Immobilienaktien REITS oder Anteile von Immobilien-Holdings – finden die Überprüfung hingegen einmal im Quartal statt, jeweils am dritten Freitag im März, Juni, September und Dezember.

EPRA/NAREIT Developed

Der FTSE Developed ist einer der wichtigsten Indizes für Immobilien-Investments. Er ist global diversifiziert und bildet die Wertentwicklung von insgesamt 312 Immobilienunternehmen und REITS ab, die ihren Umsatz in entwickelten Märkten, wie Nordamerika, Westeuropa, Japan oder auch Hongkong, verdienen. Die Anteile sind nach der Marktkapitalisierung gewichtet und müssen verschiedene Kriterien hinsichtlich ihrer Größe, Liquidität und ihres Umsatzes erfüllen. Mit einer Gewichtung von 53% dominieren US-amerikanische Werte, 11,6% stecken in japanischen Unternehmen und 7,3%  in Titeln aus Hongkong. Damit ist der Index kopflastig im Vergleich mit anderen, die wir hier vorstellen. Einzelhandelsflächen stellen 27,3%, Industrie- und Bürogebäude 21,7% und Holdings sowie Entwicklungsobjekte immerhin 19,8%. Aufgrund der hohen Anzahl an Bestandteilen ist der Index auf Einzeltitelebene diversifiziert: die Top-10-Positionen machen nur 22,2% aus. Zu ihnen gehören die amerikanische Simon Property Group (4,5%), Mitsubishi Estate aus Japan (2,1%) und Public Storage (2,1%).

EPRA/NAREIT Developed Dividend+

Er ist ein Sub-Index des NAREIT Developed Index. Änderungen im "Mutterindex" wirken sich also entsprechend auf die Zusammensetzung des NAREIT Developed Dividend+ aus. Wird ein Wert aus dem Mutterindex entfernt, darf er auch nicht länger Bestandteil im Developed Dividend Plus sein. Der marktkapitalisierungsgewichtete Index bildet nur die Entwicklung von Unternehmen ab, die eine voraussichtliche Dividendenrendite von 2% oder mehr im Folgejahr ausschütten werden, enthält mit 272 Aktien deutlich weniger Einzelpositionen. Der Index wird jährlich nach dem frei verfügbaren Marktkapital neu berechnet. Die meisten Titel notieren in den USA (58,21%), Hongkong (7,8%) und Australien (6,53%). Die Sektoren Retail (28,8%), diversifizierte Immobilien (22,3%) und Wohnimmobilien (13,2%) sind am prominentesten vertreten. Auf Einzeltitelebene ist der Index wenig Kopflastig: die zehn größten Positionen machen ein Viertel des Index aus und werden ganz überwiegend von US-Aktien gestellt. Zu ihnen gehören die Simon Property Group (5,4%), Public Storage (2,5%) und Equity Residential (2,4%).

EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+

Dieser ebenfalls auf eine erhöhte Dividendenausschüttung fokussierte Index bildet die Wertentwicklung von Aktien auf Immobilienunternehmen ab, die ihre Geschäftstätigkeit in Kontinentaleuropa exklusive Osteuropa haben. Er beinhaltet insgesamt 50 Einzeltitel, die meisten kommen aus Deutschland (10), Schweden (9) und Frankreich (7) – die Gewichtung der Länder folgt allerdings nicht der Anzahl an Aktien. Am meisten machen die fünf niederländische Werte im Fonds aus (28,1%), gefolgt von deutschen (25,4%) und französischen Aktien (17,4%). Hinsichtlich der Sektorgewichtung ist der Index sehr Kopflastig: Retail macht 40,4% aus und Wohnimmobilien gut ein Viertel. In Anbetracht der geringeren Anzahl an Einzelwerten wundert es auch nicht, dass die zehn größten Werte ein Gewicht von 65,1% haben. Der Schoppingcenter-Spezialist Unibail-Rodamco macht alleine 23,1% im Index aus, Klepierre liegt bei 7% und Deutsche Annington Immobilien AG hat ein Gewicht von 6,7%.

EPRA/NAREIT US Dividend+

Der dritte auf Dividendenrendite fokussierte Index in unserer Auswahl ist, bildet die Wertentwicklung von US-Amerikanischen Immobilienaktien ab. In der Gewichtung sind die Arten der Immobilien etwas anders verteilt, als in den vorherigen beiden Indizes: Wie im weltweiten Developed Dividend+ sind zwar auch hier Anbieter von Ladenflächen mit etwas über einem Viertel (29%) vertreten. Wohnimmobilien machen hingegen nur 16,9% im Index aus und Gebäude wie Pflegeeinrichtungen oder Krankenhäuser sind mit gut 14,6% gewichtet. Die stärksten Einzelwerte sind Simon Property (9,2%), Public Storage (4,3%) und Equity Residential (4,1%).

EPRA/NAREIT Developed Europe

Im Vergleich zu den Dividendenorientierten Indizes enthält der NAREIT Developed Europe neben Unternehmensaktien auch Anteile von REITS. Die Anteile werden nach der Marktkapitalisierungsmethode gewichtet und werden nach Liquidität, Größe und Umsatz überprüft. Der Index enthält nur Anteile in westeuropäischen Ländern, wobei das Vereinigte Königreich (38,3%), die Niederlande (16,3%) und Deutschland (15%) den Verlauf des Index zu knapp drei Viertel ausmachen. Von den 88 Einzelwerten macht alleine der Sektor diversifiziert genutzte Immobilien mit 40,2% den größten Anteil aus. Wertpapiere werden dann als diversifiziert kategorisiert, wenn ein bestimmter Sektor – beispielsweise Einzelhandelsflächen, Wohnimmobilien oder Büroflächen – maximal 75% zur gesamten Performance beiträgt. Dadurch relativiert sich wiederum das Sektorrisiko im Index ein wenig.

Als zweitgrüßter Sektor sind Ladenflächen mit 30,1% gewichtet, Wohnimmobilien zu 14,5%. Der größte Einzelwert ist Unibail-Rodamco mit 13,4%, gefolgt von der Land Securities Group (7,4%) und der British Land Co. (6,2%). Die zehn größten Werte machen insgesamt 50% im Index aus und er ist somit gegenüber dem NAREIT Developed Europe ex UK Dividend+ etwas diversifizierter aufgestellt. Wie beim NAREIT UK und dem NAREIT Eurozone erfolgt die Überprüfung und gegebenenfalls die Anpassung des Index alle drei Monate.

EPRA/NAREIT Eurozone

Etwas enger gefasst ist der auf den Euro-Raum fokussierte NAREIT Eurozone, der zum Ende Januar 2015 allerdings nur Aktien und REITS Westeuropa enthält. Um für den Index berücksichtigt zu werden, beziehen sich die wesentlichen Auswahlkriterien auf Geschäftstätigkeit, Größe und Liquidität. Die berücksichtigten Unternehmen müssen den Großteil des Ergebnisses mit Immobilien oder Projekten in der Entwicklung in der Eurozone verdienen. Die Bestandteile sind, wie bei den anderen Indizes auch, nach dem freien Marktkapital gewichtet, wobei sich mindestens 50 Millionen Euro im freien Umlauf befinden müssen und innerhalb von drei Monaten muss die Hälfte davon gehandelt werden. Zum Ende Januar beträgt die durchschnittliche Marktkapitalisierung 2,16 Milliarden Euro – der kleinste Wert liegt bei einem Wert von 100 Millionen Euro.

Im wesentlichen teilen sich drei Länder den Index: Niederlande (33,3%), Deutschland (30,6%) und Frankreich (20,6%). Von allen hier vorgestellten Indizes ist dieser am stärksten vom Wirtschaftszyklus abhängig, da allein Einzelhandelsflächen 45,5% ausmachen, auf Wohnimmobilien fallen 27%, auf gemische Immobilien 21,5%. Wie bei anderen Europa-Indizes ist auch hier die weltweit drittgrößte Unternehmen für kommerzielle Immobilien, Unibail-Rodamco, am stärksten gewichtet (27,4%). Weitere große Positionen sind die französische Klepierre (8,3%), die Deutsche Annington Immobilien AG (7,9%) und die Deutsche Wohnen AG (7,4%). Insgesamt machen die Top-5 im Index 56% aus.

EPRA/NAREIT UK

Auch im NAREIT UK sind klassische Aktien und REITS, die an der Börse in London gelistet sind. Die Indexbestandteile sind nach der Marktkapitalisierung gewichtet. Bevor sie allerdings aufgenommen werden, werden Liquiditätstests über zwei aufeinander folgende Quartale durchgeführt. Der Index umfasst insgesamt 30 Einzelwerte wobei alleine der Sektor Diversifiziert genutzte Immobilien mit 55% den größten Anteil ausmacht. Am zweitstärksten gewichtet sind reine Verkaufsflächen (22,7%), gefolgt von Büroimmobilien (7,5%). Auf Einzeltitelebene ist der Index sehr Kopflastig: die fünf größten Positionen machen 58% aus, wobei am stärksten die Land Securities Group (19,2%), British Land Co. (16,1%) und Hammerson (10,3%) gewichtet sind.

SXI Real Estates Funds Index

Aktuell nur für Anleger in der Schweiz wird dieser Index in einem ETF von der UBS abgebildet. Dieser Index enthält 26 Immobilienfonds, die an der Schweizer Börse notiert sind. Mindestens 75% des Fondesvermögens der Indexkandidaten müssen in der Schweiz investiert sein. Dabei ist die Aufteilung aktuell zu gut 50% in Wohnimmobilien, 34% in gewerblich genutzte und 11% in diversifizierte Immobilien. Zu den fünf größten Positionen gehören zwei Produkte aus dem Hause UBS: der UBS Swiss SIMA (20,9%) und der UBS SWISS ANFOS (7%). Die anderen drei Fonds in den Top 5 sind die Credit Suisse-Produkte CS REF Living Plus (8%), CS REF SIAT (7,2%), und der in gewerblich genutzte Immobilien in urbanen Gegenden der Schweiz investierende CS REF Interswiss (4,6%). Die Anpassung hinsichtlich Einzeltitel und Gewichtung geschieht vierteljährlich.

Tabelle: Die größten Immobilien-ETFs am europäischen Markt

Immobilien-ETFs

Indizes für's Portfolio

Kommen wir nun zu den Produkten unserer Auswahl. Der mit Abstand größte Immobilien-Aktien-ETF ist der iShares Developed Markets Property Yield, der gut 2,8 Milliarden Euro auf die Waage bringt und in globale Märkte investiert. Die Ausschüttungsrendite des Fonds, der den FTSE EPRA/NAREIT Dev Dividend+ TR abbildet, beläuft sich derzeit auf 2,8%.

Der hohe US-Anteil hat sich im vergangenen Jahr für den Tanker unter den Reits-ETFs überaus positiv bemerkbar gemacht, vor allem für Euro-Investoren, die zusätzlich von der deutlichen Aufwertung des Greenback profitierten. Übertroffen wurde er in den vergangenen 12 Monaten nur vom iShares US Property Yield, der die US-Version des FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend Index darstellt.

In den vergangenen drei Jahren machte indes der iShares UK Property das Rennen, der von der Erholung des britischen Immobilienmarkts nach der Finanzkrise profitierte. Eher im Mittelfeld bewegt sich dagegen der europäisch investierende iShares European Property Yield, der zweitgrößte Fonds unserer Auswahl.

Ein Blick auf den maximalen Verlust verdeutlicht noch einmal eindrücklich, mit welchen Anlagevehikeln es Investoren zu tun haben: REITS sind Aktien! Der höchste zwischenzeitliche Verlust innerhalb eines Dreijahreszeitraums fiel beim Dickschiff iShares Developed Markets Property Yield an, der einen maximalen Verlust von rund 20% seit Anfang 2012 erlitt. 

Immobilien-ETFs und die Gebühren

Zu den Kosten: Der teuerste ETF unserer Auswahl ist der UBS ETF (CH) SXI Real Estate® Funds, der mit 1,02% pro Jahr zu Buche schlägt. Auch der FTSE EPRA EuroZone Theam Ey ETF Classic von BNP Paribas, iShares Developed Markets Property Yld und der FTSE EPRA Europe Theam Ey ETF Classic zählen mit bis zu 60 Basispunkten an laufenden Kosten zu den eher teuren Produkten. Deutlich tiefere Kosten von fallen bei den anderen iShares-ETFs sowie bei den Produkten von Lyxor und db x-trackers an.

Nicht zu ignorieren sind auch die Handelskosten. Mit einer Handelsspanne von 81 Basispunkten war der Lyxor ETF FTSE EPRA/NAREIT GlbDev in den 30 Handelstagen zwischen Jahresanfang und dem 12. Februar am teuersten. Auch der UBS-ETF zählte mit gut 54 Basispunkten für eine Hin- und Rückfahrt in unserem Betrachtungszeitraum zu den teuren Produkten im Handel. Der günstigste ETF war in den 30 Handelstagen bis zum 12. Februar war der db x-trackers FTSE E/N Dev Eurp RE, der eine Geld-Brief-Spanne von nur 16 Basispunkten an der Deutschen Börse aufwies.

Über den Autor

Ali Masarwah und Michael Haker  Ali Masarwah ist Chefredakteur von Morningstar Deutschland, Österreich und Schweiz; Michael Haker ist freier Mitarbeiter von Morningstar in Frankfurt