Sachwerte sind heute in aller Munde, und mit diesem Schlagwort verbinden die meisten Anleger Immobilien-Direktanlagen. Fondsanleger führt das in der Regel zu offenen Immobilienfonds. Diese Fonds sind allerdings nicht ohne Risiken. Sie hatten in der jüngeren Vergangenheit mehrfach mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen, die Berater und Anleger mehrheitlich nicht auf der Rechnung hatten. In einer dreiteiligen Serie ("Es müssen nicht immer offene Immobilienfonds sein") stellen wir Ihnen Immobilienaktienfonds vor. Dieses in Deutschland bei Privatanlegern eher weniger bekannte Investment-Segment hat gegenüber offenen Immobilienfonds mit Blick auf die Handelbarkeit bzw. tägliche Verfügbarkeit Vorteile.
Im ersten Teil haben wir die grundlegenden Eigenschaften dieser Aktienfonds, die inhärenten Chancen und Risiken, beschrieben (lesen Sie hier mehr). Im zweiten Teil sind wir tiefer in die Materie eingestiegen und haben sowohl die Unterschiede zwischen aktiv und passiv verwalteten Produkten beschrieben als auch die verschiedenen Immobilienaktienfonds-Kategorien am Markt vorgestellt (lesen Sie hier mehr). Derzeit tragen 14 Fonds für Immobilienaktien ein qualitatives Morningstar Analyst Rating. Davon verfügen drei Fonds über ein Bronze-Rating und weitere zwei über das Rating ‚Silver‘. Im dritten und letzten Teil unserer Serie stellen wir Ihnen drei unserer Fondsfavoriten aus diesem Segment vor.
1. NN (L) Invest European Real Estate
Der Fonds für europäische Immobilienaktien wird von den Morningstar Fondsanalysten mit dem Rating ‘Bronze’ ausgezeichnet. Der Fonds profitiert von einem überschaubaren, aber sehr erfahrenen Managementteam. Der leitende Fondsmanager Michael Lipsch verfügt über 24 Jahre Investmenterfahrung und begann seine Karriere bereits 1990 als Analyst für Immobilienaktien für den Pensionsfonds des Unternehmens DSM. Lipsch kam dann 1997 zu ING und ist seit 1998 mit der Verwaltung des ING Global Real Estate und seit 1991 mit dem ING European Real Estate betraut. Seit 2004 wird er bei seiner Arbeit von Co-Manager Andreij Antonievic und Aktienanalyst Frank Onstwetter unterstützt.
Neben der Erfahrung des leitenden Fondsmanagers überzeugt uns auch der Investmentprozess, der seit 2004 im Einsatz ist und die Top-down Perspektive hinsichtlich der Fundamentaldaten und Bewertungen der einzelnen Regionen und Marktsegmente mit der Bottom-up Aktienauswahl kombiniert. Dabei wird das Anlageuniversum neben den einzelnen Regionen (besonders wichtig ist hier das Verhältnis von Großbritannien zu den kontinentaleuropäischen Ländern) auch in einzelne Cluster nach Nutzungsarten wir Büro, Industrie oder Einzelhandel aufgeteilt. Um die Diversifikation im Portfolio zu gewährleisten, werden je Cluster ein bis zwei Unternehmen, vorrangig nach fundamentalen Kriterien und ihrer Bewertung ausgewählt. Positionen, von denen die Manager überzeugt sind, können im Fonds auch ein deutliches Gewicht aufweisen, wobei sie außer der gesetzlichen 5/10/40-Regel keinen weiteren Einschränkungen unterworfen sind.
Der Prozess führt zu einem sehr konzentrierten Portfolio mit einem Anteil der Top-10-Titel von 60% und einer Aktienanzahl von lediglich 22 Titeln, was deutlich unter dem Kategoriedurchschnitt von 143 Titeln liegt. Die Top-Positionen im Portfolio bilden derzeit Unibail Rodamco (9,12%), Deutsche Annington (7,42%) und Deutsche Wohnen (7,09%). Der Ansatz des Fonds hat sich bislang für Anleger ausgezahlt, doch kommen Einzeltitelrisiken im Fonds deutlich zum Tragen. Anleger müssen daher in der Lage sein, auch in Phasen unterdurchschnittlicher Performance an ihrem Investment im Fonds festzuhalten, um vollumfänglich von dessen guter langfristiger Wertentwicklung zu profitieren.
2. AXA WF Framlington Europe Real Estate Securities
Mit dem AXA WF Framlington Europe Real Estate Securities empfehlen wir einen weiteren Fonds für europäische Immobilienaktien. Der Fonds wurde mit dem zweithöchsten Morningstar Analyst Rating ‚Silver‘ ausgezeichnet. Der leitende Fondsmanager Frederic Tempel ist seit 1996 bei Axa, wo er zunächst als quantitativer Analyst begann und seit 2003 diverse Fonds für Immobilienaktien verwaltet. Neben dem vorliegenden Fonds, für den er seit August 2005 zuständig ist, ist er leitender Fondsmanager von fünf weiteren europäischen und globalen Fonds für Immobilienaktien. Neben Tempel besteht das Investmentteam aus drei weiteren Fondsmanagern, die auf verschiedene globale Märkte spezialisiert sind und in der aktuellen Form seit 2008 zusammenarbeiten. Neben ihren eigenen Analysen können die Manager auf ein 15-köpfiges Analystenteam von Axa Real Estate IM zurückgreifen, das sich auf die Analyse direkter Immobilienanlagen konzentriert und über lokale Marktexpertise verfügt. Neben dem gut aufgestellten Team überzeugt uns auch der Investmentprozess des Fonds, der sich vorrangig auf die Bottom-up Aktienauswahl stützt. Nachdem der Fonds zunächst als reines Eurozone-Produkt aufgelegt wurde, wurde sein Anlageuniversum Ende 2008 auf Gesamteuropa erweitert.
Zunächst werden durch einen Qualitätsfilter diejenigen Unternehmen aus dem Anlageuniversum FTSE EPRA Europe Index ausgeschlossen, die den Qualitätsanforderungen der Manager nicht genügen. In einem nächsten Schritt werden die Unternehmen fundamental untersucht, wobei sich die Analyse auf das Geschäftsmodell, die Bewertung und die Suche nach Kurstreibern stützt.
Das Portfolio besteht aus 50-70 Einzeltiteln und ist mit einem Gewicht der Top-10-Aktien von ca. 50% ebenfalls als konzentriert zu bezeichnen. Der Anlagehorizont der Fondsmanager ist eher langfristig ausgelegt, was sich in einem niedrigen Portfolioumschlag von 30-40% p.a. äußert. Übergewichte bestehen derzeit vor allem in Großbritannien, dessen Anteil am Fonds ca. 44% beträgt (Kategorie: 40%). Währungsrisiken werden nicht abgesichert. Die größten Titel im Portfolio sind derzeit Land Securities (9,10%), British Land (7,30%) und Hammerson (6,06%). Seit der Fondsmanager und sein Team am Ruder sind, konnte der Fonds seine Kategorie deutlich übertreffen, wobei das Risiko langfristig sogar eher unterdurchschnittlich ausfiel. Neben der guten Aktienauswahl, machte sich in der Vergangenheit auch die geographische Aufstellung, wie das Übergewicht in Großbritannien, positiv bemerkbar.
3. Schroder ISF Asia Pacific Property
Mit diesem Fonds können Anleger auf asiatische Immobilienaktien setzen. Der Fonds trägt das zweitbeste Analyst Rating ‚Silver‘ und überzeugt uns in mehreren Aspekten. Fondsmanager Adam Osborn verwaltet das Portfolio seit dessen Auflegung im Jahr 2006 und verfügt über 23 Jahre Erfahrung in der Analyse asiatischer Immobiliengesellschaften. Bei seiner Tätigkeit wird Osborne durch ein siebenköpfiges Länderanalystenteam für die Region Asien-Pazifik unterstützt, das mit durchschnittlich 16 Jahren ebenfalls über langjährige Erfahrung auf seinem Gebiet verfügt. Auch wenn es bei Schroders kein spezialisiertes Team für die Analyse von Immobilienaktien für den Fonds gibt, halten wir das Team für gut aufgestellt und mit den regionalen Besonderheiten der einzelnen asiatischen Märkte vertraut.
Der Investmentprozess des Fonds ist ebenfalls vorrangig Bottom-up-basiert. Das Anlageuniversum, bestehend aus 325 börsennotierten asiatischen Immobiliengesellschaften, wird zunächst durch Screenings eingegrenzt, bevor die verbleibenden ca. 150 Unternehmen von den Analysten fundamental untersucht werden. Das Portfolio enthält 25-45 Aktien, wobei sich diese in langfristige Positionen mit hoher Qualität und guten Wachstumsaussichten sowie taktische Positionen, die zwar die Kriterien für ein Kerninvestment im Fonds nicht erfüllen, aber attraktiv bewertet sind, aufteilen. Diese Aktien können bis zu 30% des Portfolios ausmachen und zeichnen sich durch eine begrenzte Haltedauer aus. Risikoüberlegungen führen dazu, dass der Großteil des Portfolios in etablierten Märkten wie Hong Kong, Singapur, Japan oder Australien investiert ist und klassische Schwellenländer eine untergeordnete Rolle spielen.
Derzeit besteht das Portfolio aus 36 Titeln mit einer ebenfalls recht hohen Konzentration in den Top-10-Titeln von 49%. Die größten Positionen bilden Mitsubishi Estate (7,99%), Mitsui Fudosan (7,01%) und Swire Properties (6,19%). Seit seiner Auflegung im Jahr 2006 konnten Investoren im Fonds deutlich mehr Rendite erzielen als der Durchschnitt der Kategorie ‚Immobilienaktien Asien‘, wobei hier vor allem die Konstanz der Outperformance gegenüber der Kategorie erwähnenswert ist. Bis auf das Jahr 2013 bewegte sich die Performance bislang stets im ersten oder zweiten Quartil der Vergleichsgruppe. Dabei fiel das Risiko im Fonds insgesamt leicht unterdurchschnittlich aus.
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich zu Bildungs- und Informationszwecken. Sie sind weder als Aufforderung noch als Anreiz zum Kauf oder Verkauf eines Wertpapiers oder Finanzinstruments zu verstehen. Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen sollten nicht als alleinige Quelle für Anlageentscheidungen verwendet werden.
